Wstęp

Siedlce to miasto liczące niemal 75 tysięcy mieszkańców, położone zaledwie 92 kilometry od Warszawy. Choć dynamicznie rozwija się tu także rynek nowych mieszkań, to właśnie oferty z drugiej ręki stanowią najważniejszy segment lokalnego rynku nieruchomości. Gotowe, często wykończone „pod klucz” lokale przyciągają zarówno młode rodziny, jak i inwestorów, a ich różnorodność pod kątem standardu, metrażu i lokalizacji sprawia, że każdy znajdzie tu coś dla siebie.

Na siedleckich osiedlach z wielkiej płyty (Tysiąclecia, Sienkiewicza) mieszkają pokolenia, a w historycznym centrum odnajdziemy klimatyczne kamienice. W ostatnich latach dochodzą do tego nowoczesne budynki w rejonie Rakowieckiej i nad Zalewem Siedleckim. Kupujący cenią rynek wtórny za szybki odbiór kluczy, rozwiniętą infrastrukturę oraz konkurencyjne ceny.

Jak rynek wtórny różni się od pierwotnego?

Choć nowe mieszkania kuszą designerskimi wnętrzami, ich cena jest średnio o 13% wyższa niż na rynku wtórnym (około 10 664 zł/m² vs 9 319 zł/m²). Z kolei podaż ofert „z drugiej ręki” waha się od 130 do 190 ogłoszeń w zależności od portalu, w porównaniu do 160–170 mieszkań od deweloperów. Na rynku wtórnym dominują osoby kupujące pierwsze własne „M” lub planujące zmianę metrażu, podczas gdy pierwotny przyciąga inwestorów i tych, którzy cenią nowoczesny standard.

Zakres naszej analizy

Postanowiliśmy prześledzić, jak kształtowały się ceny mieszkań używanych w Siedlcach między styczniem 2020 a lipcem 2025. Zwróciliśmy uwagę na punkty zwrotne, tempo zmian oraz czynniki, które na nie wpłynęły. Wykorzystaliśmy dane z lokalnych agregatorów ogłoszeń i raportów biur nieruchomości, aby uzyskać pełny obraz rynku.

Lipiec 2025: aktualny obraz rynku

Wskaźnik	Wartość
Średnia cena za m²	9 319 zł
Mediana ceny za m² w ogłoszeniach	9 639 zł
Liczba aktywnych ofert	133–185
Najniższa cena za m² w ofertach	2 628 zł
Najwyższa cena za m² w ofertach	15 000 zł
Średni metraż sprzedawanego mieszkania	56 m²

Mimo spowolnienia kredytowego w 2024 roku, rynek wtórny w Siedlcach utrzymuje się na stabilnym poziomie. Średnia cena wzrosła blisko o 30% od lutego 2022, kiedy wynosiła 7 201 zł/m². To efekt rosnących kosztów remontów, inflacji i ograniczonej podaży nowych inwestycji.

W kolejnej części artykułu przyjrzymy się szczegółowo, jak zmieniały się ceny w poszczególnych latach oraz jakie czynniki napędzały te zmiany.

Analiza zmian cen 2020–2025 na rynku wtórnym w Siedlcach

W ciągu pięciu ostatnich lat ceny używanych mieszkań w Siedlcach przeszły przez kilka wyraźnych faz:

Rok 2020 – punkt wyjścia

Na początku 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki wynosiła około 6 500–7 000 zł. Rynek cechowała wtedy równowaga: podaż dobrze utrzymanych lokali z różnych okresów budownictwa zaspokajała popyt, a wzrost cen był umiarkowany.

Lata 2021–2022 – przyspieszenie wzrostu

Obniżenie stóp procentowych i tańsze kredyty hipoteczne pobudziły popyt. Jednocześnie drożały materiały i usługi remontowe, co podniosło wartość mieszkań wymagających odświeżenia. Przez to w 2022 roku średnia cena przekroczyła 7 800 zł/m², a w najbardziej pożądanych lokalizacjach dochodziła nawet do 8 500 zł/m².

Rok 2023 – chwilowe wyhamowanie

Pod koniec 2022 i na początku 2023 roku rynek się ustabilizował – średnie ceny utrzymywały się w przedziale 7 900–8 200 zł/m². Część kupujących, zwłaszcza ci debiutujący na rynku, wstrzymywała decyzje, czekając na dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej i bardziej przewidywalne warunki kredytowe.

Lata 2024–2025 – silna presja cenowa i korekta

W 2024 roku kluczowe znaczenie miały wysokie koszty remontów oraz mała podaż gotowych „pod klucz” mieszkań. Średnia cena sięgnęła rekordowych 9 200 zł/m². W pierwszej połowie 2025 roku nastąpiła niewielka korekta, ale poziom cen wciąż oscylował wokół 9 300–9 400 zł/m², co oznaczało wzrost o niemal 30% w porównaniu z rokiem 2021.

Czynniki wpływające na wycenę mieszkań używanych w Siedlcach

W Siedlcach na wartość mieszkania z drugiej ręki największy wpływ mają przede wszystkim jego położenie, stan techniczny, wiek budynku oraz okoliczne udogodnienia.

Lokalizacja to kluczowy element: mieszkania w centrum i na Starym Mieście, w zabytkowych kamienicach o wysokich sufitach, osiągają ceny zwykle o kilkanaście procent wyższe niż nieruchomości na peryferiach. Z kolei osiedla z wielkiej płyty, takie jak Tysiąclecia czy Sienkiewicza, ze względu na pełną infrastrukturę handlowo-usługową i dobrą sieć komunikacyjną są wyceniane średnio o kilka procent powyżej średniej miejskiej. Do tego dochodzi atrakcyjność okolic Zalewu Siedleckiego oraz Rakowieckiej, gdzie nowoczesne bloki otoczone zielenią podnoszą wartość mieszkań nawet o dwie cyfry procentowe.

Stan techniczny nieruchomości może znacząco podnieść jej cenę – lokale wykończone „pod klucz” z kompletnym wyposażeniem sprzedają się średnio o około dziesięć procent drożej niż te wymagające remontu. Jeśli mieszkanie przeszło generalny remont, wymieniono instalacje i odświeżono wnętrza, jego wartość wzrasta o kilka procent ponad standardową stawkę rynkową. Natomiast lokale do gruntownego remontu, mimo niższej ceny wyjściowej, po uwzględnieniu kosztów prac (nawet do 2 000 zł za metr kwadratowy) osiągają cenę zbliżoną do średniej dopiero po zakończeniu wszystkich modernizacji.

Wiek i technologia budynku także mają znaczenie. Bloki z wielkiej płyty, mimo solidnej konstrukcji, są wyceniane nieco niżej – głównie ze względu na przestarzałe instalacje. Przeciwnie kamienice, zwłaszcza te w dobrym stanie, zyskują na unikalnym charakterze, co potrafi podnieść cenę nawet o piętnaście procent. Nowe budownictwo z ostatnich dwóch dekad łączy nowoczesne materiały z udogodnieniami takimi jak windy czy balkony, dzięki czemu ceny takich mieszkań zwykle przewyższają wartość tych z okresu przed rokiem 2000.

Dostępność finansowania wpływa na popyt, a co za tym idzie – na ceny. Lata, w których obowiązywały niskie stopy procentowe i działały programy rządowe ułatwiające zakup (m.in. „Bezpieczny Kredyt 2%”), to okres intensywnego wzrostu cen mieszkań gotowych do zamieszkania. Z kolei większe obciążenia kredytobiorców powodują, że rynek w naturalny sposób się stabilizuje.

Nie można też zapomnieć o czynnikach demograficznych i inwestycyjnych. Napływ rodzin z okolicznych gmin oraz pracowników zdalnych zwiększył konkurencję o mieszkania w najlepszych lokalizacjach. Jednocześnie prywatni inwestorzy, szukający gotowych nieruchomości do wynajmu, windują ceny najbardziej poszukiwanych, niewielkich mieszkań – zwykle jednopokojowych i dwupokojowych.

W efekcie to mieszanka lokalizacji, standardu wykonania, wieku budynku i sytuacji na rynku kredytowym decyduje o ostatecznej wycenie mieszkania na rynku wtórnym w Siedlcach.

Podsumowanie

Rynek wtórny mieszkań w Siedlcach w latach 2020–2025 cechował się wyraźnymi fazami: od umiarkowanego startu przy średnich cenach 6 500–7 000 zł/m² w 2020 roku, przez dynamiczne przyspieszenie do ok. 7 800 zł/m² w 2022, chwilowe wyhamowanie na poziomie 7 900–8 200 zł/m² w 2023, aż po silną presję wzrostową w 2024–2025, kiedy to ceny osiągnęły rekordowe 9 300–9 400 zł/m².

Główne czynniki kształtujące wartość mieszkań „z drugiej ręki” to:

• Lokalizacja: centra i kamienice cenione za charakter, osiedla wielkopłytowe za pełną infrastrukturę, zaś nowe budynki nad Zalewem i przy ul. Rakowieckiej za komfort i zieleń.
• Stan techniczny: mieszkania „pod klucz” sprzedają się średnio o 8–10% drożej, remontowane – o kilka procent więcej, a lokale do generalnego remontu wymagają uwzględnienia kosztów modernizacji.
• Wiek i technologia budynku: kamienice zyskują na wartości dzięki unikalnemu charakterowi, bloki z wielkiej płyty są oceniane nieco niżej ze względu na starsze instalacje, a nowoczesne budynki z lat 2000–2015 oferują udogodnienia przekładające się na wyższą cenę.
• Dostępność finansowania: niskie stopy procentowe i programy rządowe (np. „Bezpieczny Kredyt 2%”) napędzały popyt i ceny, podczas gdy zaostrzenie warunków kredytowych wpływa na stabilizację rynku.
• Czynniki demograficzne i inwestycyjne: migracje z okolicznych gmin, praca zdalna oraz popyt inwestorów na gotowe mieszkania do wynajmu szczególnie podbijały wartość niewielkich lokali.
  

Obecnie rynek wtórny w Siedlcach pozostaje stabilny, ale pod silnym wpływem kosztów remontów i ograniczonej podaży atrakcyjnych mieszkań. Dla kupujących oznacza to konieczność szybkiego reagowania na oferty, natomiast sprzedający zyskują dzięki silnemu popytowi na gotowe lokale.