Siedlce, jako czwarte pod względem liczby mieszkańców miasto w województwie mazowieckim, odgrywają kluczową rolę w strukturze mieszkaniowej regionu. Położone strategicznie w odległości zaledwie 92 km od Warszawy, miasto to stanowi atrakcyjną alternatywę dla osób poszukujących nieruchomości w dogodnej lokalizacji przy znacznie niższych kosztach niż w stolicy.
Siedlce jako czwarte miasto w województwie mazowieckim
Siedlce są miastem na prawach powiatu położonym we wschodniej Polsce, w województwie mazowieckim, na Podlasiu Południowym, pomiędzy rzekami Muchawką i Helenką. Według najnowszych danych z 31 grudnia 2024 roku, miasto liczy 74,780 mieszkańców, co czyni je czwartym najbardziej zaludnionym miastem w województwie mazowieckim po Warszawie, Radomiu i Płocku.
Miasto zajmuje powierzchnię 32 km² i charakteryzuje się gęstością zaludnienia wynoszącą 2,442 osoby na 1 km². Siedlce leżą na Wysoczyźnie Siedleckiej, która geograficznie jest częścią Niziny Południowopodlaskiej. Położenie geograficzne miasta określa się współrzędnymi 52°10′00″N 22°16′30″E, co sytuuje je w strategicznym punkcie na mapie Polski.
Pod względem demograficznym, Siedlce przechodzą przez charakterystyczny dla wielu polskich miast proces starzenia się społeczeństwa. Średnia wieku mieszkańców wzrosła z 35 lat w 2005 roku do około 42 lat w 2023 roku. W pierwszym kwartale 2024 roku w Siedlcach mieszkało 75,3 tys. osób, przy czym kobiety stanowią 52,7% populacji. Mimo spadającej liczby mieszkańców, miasto wyróżnia się na tle innych mazowieckich ośrodków takich jak Radom czy Płock relatywnie wolniejszym tempem wyludniania się.
Dane ekonomiczne wskazują na stabilną sytuację gospodarczą miasta. Stopa bezrobocia w Siedlcach na początku 2024 roku wynosiła 3,8%, co jest wynikiem poniżej średniej krajowej. Miasto charakteryzuje się zróżnicowaną strukturą gospodarczą z dominującymi sektorami: przemysłem spożywczym, handlem i usługami, budownictwem oraz edukacją i opieką zdrowotną.
Znaczenie rynku pierwotnego w strukturze mieszkaniowej miasta
Rynek pierwotny w Siedlcach odgrywa istotną rolę w kształtowaniu struktury mieszkaniowej miasta. Według aktualnych danych, na rynku pierwotnym w Siedlcach dostępnych jest 164 oferty w 4 inwestycjach deweloperskich. Średnia cena za m² na rynku pierwotnym wynosi obecnie 8,498 zł, co stanowi znacznie niższą wartość w porównaniu z Warszawą.
Struktura oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym przedstawia się następująco: kawalerki – 19 lokali, mieszkania 2-pokojowe – 61 lokali, mieszkania 3-pokojowe – 54 lokale, mieszkania 4-pokojowe – 28 lokali, oraz mieszkania 5-pokojowe i więcej – 2 lokale. Powierzchnia dostępnych mieszkań waha się od 29 do 96 m².
Główni deweloperzy działający na rynku pierwotnym w Siedlcach to między innymi: Budomatex S.A., M3 PBM Zdzisław i Leszek Skorupka, Lir Sp. z o.o., oraz Strus Development Sp. z o.o. Firmy te realizują różnorodne projekty mieszkaniowe, od kameralnych inwestycji po większe kompleksy mieszkalne.
Lokalizacje nowych inwestycji koncentrują się głównie w zachodniej części miasta, szczególnie wzdłuż drogi wylotowej na Warszawę. Taka lokalizacja stanowi duży atut komunikacyjny, umożliwiając łatwy dostęp zarówno do centrum miasta, jak i do tras prowadzących w kierunku stolicy. Dodatkowo, zabudowywane są atrakcyjnie położone wolne działki w centralnej części miasta.
Mieszkania na rynku pierwotnym w Siedlcach są oddawane w standardzie deweloperskim i wyposażone w podstawowe media oraz instalacje. Większość nowych budynków charakteryzuje się wysokością do 5-6 kondygnacji i zawiera udogodnienia takie jak windy, garaże podziemne, komórki lokatorskie oraz miejsca parkingowe.
Cel i zakres analizy cenowej 2020-2025
Niniejsza analiza ma na celu kompleksowe omówienie zmian cen mieszkań z rynku pierwotnego w Siedlcach w okresie 2020-2025, ze szczególnym uwzględnieniem czynników wpływających na te zmiany oraz prognozy rozwoju rynku. Zakres czasowy analizy obejmuje pięć lat, w których rynek nieruchomości w Polsce przeszedł znaczące transformacje związane z pandemią COVID-19, zmianami polityki monetarnej oraz programami mieszkaniowymi.
Metodologia analizy opiera się na danych pochodzących z różnych źródeł, w tym portali nieruchomości, raportów deweloperskich, danych statystycznych GUS oraz informacji z lokalnych biur nieruchomości. Szczególną uwagę zwrócono na porównanie Siedlec z innymi miastami województwa mazowieckiego oraz regionu, aby określić pozycję konkurencyjną miasta na rynku nieruchomości.
Analiza uwzględnia nie tylko aspekty cenowe, ale także strukturę podaży, rodzaje oferowanych mieszkań, lokalizacje inwestycji oraz trendy w preferencjach nabywców. Istotnym elementem jest również ocena wpływu rozwoju infrastruktury, w tym oddania do użytku odcinka autostrady A2 łączącej Siedlce z Warszawą w grudniu 2024 roku, na atrakcyjność inwestycyjną miasta.
Źródła danych wykorzystane w analizie obejmują aktualne oferty deweloperskie, dane historyczne cen nieruchomości, raporty z monitoringu strategii rozwoju miasta, oraz informacje o planowanych inwestycjach infrastrukturalnych. Wszystkie dane zostały zweryfikowane pod kątem aktualności i wiarygodności w celu zapewnienia rzetelności przeprowadzonej analizy.
Na podstawie zebranego materiału napiszę drugą część artykułu o sytuacji na rynku pierwotnym w Siedlcach:
SYTUACJA NA RYNKU PIERWOTNYM
Aktualna oferta deweloperska
Obecna oferta deweloperska w Siedlcach charakteryzuje się znacznym wyborem mieszkań przy umiarkowanej liczbie aktywnych deweloperów. Na rynku pierwotnym dostępnych jest obecnie 164 oferty w 4 inwestycjach deweloperskich, co świadczy o stabilnym poziomie podaży nowych mieszkań w mieście.
Struktura oferowanych mieszkań przedstawia się następująco:
- Kawalerki – 19 lokali
- Mieszkania 2-pokojowe – 61 lokali
- Mieszkania 3-pokojowe – 54 lokale
- Mieszkania 4-pokojowe – 28 lokali
- Mieszkania 5-pokojowe i więcej – 2 lokale1
Powierzchnia dostępnych mieszkań waha się od 29 do 96 m², przy czym największym zainteresowaniem cieszą się lokale 2-pokojowe i 3-pokojowe, które stanowią łącznie 70% całej oferty.
Średnia cena 8 498 zł/m² na rynku pierwotnym
Aktualnie średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Siedlcach wynosi 8 498 zł/m². Najtańsze nowe mieszkanie dostępne w sprzedaży kosztuje 300 573 zł, co przy obecnym poziomie cen odpowiada mieszkaniu o powierzchni około 35 m².
Analiza konkretnych ofert pokazuje szeroki rozrzut cenowy. Przykładowo, mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 44,4 m² z 2024 roku przy ulicy Plażowej kosztuje 569 000 zł (12 815 zł/m²)2, podczas gdy niektóre oferty w osiedlu Eko Żelków są wyceniane na 7 450 zł/m².
Warto podkreślić, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Siedlcach nie obejmują ofert specjalnych, co oznacza stabilną politykę cenową deweloperów. Dane z lipca 2025 roku wskazują na średnią cenę 10 664 zł/m² na rynku pierwotnym, co sugeruje pewną zmienność cen w zależności od źródła danych i metodologii wyceny.
Główni deweloperzy działający w mieście
Rynek deweloperski w Siedlcach zdominowany jest przez kilku kluczowych graczy, z których każdy ma długoletnie doświadczenie i ugruntowaną pozycję:
Budomatex S.A. – najstarszy i najbardziej doświadczony deweloper działający na rynku od 1991 roku. Firma ma za sobą ponad 1000 wybudowanych mieszkań i domów, z czego większością nadal administruje. Obecnie realizuje kilka inwestycji w Siedlcach, w tym przy ulicach Rytla, Torowa, Generała Maczka oraz planowaną inwestycję przy ul. Pułaskiego.
Strus Development Sp. z o.o. – rodzinna firma deweloperska z ponad trzydziestoletnim doświadczeniem, która działalność rozpoczęła właśnie w Siedlcach w 1991 roku. Firma jest niekwestionowanym liderem w branży deweloperskiej w mieście i ma za sobą już ponad pięćdziesiąt inwestycji. Obecnie w sprzedaży ma oferty mieszkań od 8 900 do 9 500 zł/m² w inwestycjach Monte Cassino i Kosowska.
Paprocki Development Sp. z o.o. – stosunkowo nowy deweloper na rynku siedleckim, który realizuje inwestycję “Osiedle Nowy Świat” przy ulicach Piaskowa i Żytnia. Firma oferuje mieszkania o powierzchni od 35,62 do 85,45 m² w cenach od 7 958 do 10 976 zł/m².
Topaz Inwest – deweloper realizujący prestiżową inwestycję “Apartamenty Plażowa” nad Zalewem Siedleckim. Budynek o 6 kondygnacjach z podziemnym parkingiem oferuje 91 mieszkań o powierzchni od 26 do 84 m², z których ponad 90% ma widok na zalew.
Rodzaje dostępnych mieszkań
Oferta mieszkań na rynku pierwotnym w Siedlcach charakteryzuje się zróżnicowanym standardem i funkcjonalnością dostosowaną do różnych potrzeb nabywców. Mieszkania oddawane są w standardzie deweloperskim i wyposażone w podstawowe media oraz instalacje.
Większość nowych budynków charakteryzuje się wysokością do 5-6 kondygnacji i zawiera standardowe udogodnienia takie jak:
- Windy w budynkach wielokondygnacyjnych
- Garaże podziemne lub miejsca parkingowe naziemne
- Komórki lokatorskie
- Balkony, loggie lub tarasy przy mieszkaniach
- Monitoring w częściach wspólnych
Struktura metrażowa oferowanych mieszkań jest następująca:
- Kawalerki – powierzchnia od 29 do 40 m²
- Mieszkania 2-pokojowe – od 38 do 57 m²
- Mieszkania 3-pokojowe – od 54 do 74 m²
- Mieszkania 4-pokojowe – od 66 do 89 m²
- Mieszkania większe – do 96 m²
Szczególnie atrakcyjne są mieszkania na parterze z ogródkami oraz mieszkania na wyższych piętrach z tarasami. Aktualna oferta obejmuje 32 lokale na parterze, ale żaden z nich nie posiada ogródka, co wskazuje na ograniczoną dostępność tego typu rozwiązań.
Lokalizacje nowych inwestycji
Nowe inwestycje deweloperskie w Siedlcach koncentrują się głównie w zachodniej części miasta, szczególnie wzdłuż drogi wylotowej na Warszawę. Taka lokalizacja stanowi duży atut komunikacyjny, umożliwiając łatwy dostęp zarówno do centrum miasta, jak i do tras prowadzących w kierunku stolicy.
Kluczowe lokalizacje nowych inwestycji obejmują:
Okolice ulicy Warszawskiej – obszar o wysokim prestiżu, gdzie ceny nieruchomości są wyższe niż w innych częściach miasta. Tutaj realizowana jest inwestycja “Apartamenty Plażowa” przy ul. Warszawskiej 133.
Ulica Plażowa – atrakcyjna lokalizacja nad Zalewem Siedleckim, gdzie powstają nowoczesne mieszkania z widokiem na wodę. Inwestycja charakteryzuje się wyższym standardem i cenami przekraczającymi 12 000 zł/m².
Ulica Rakowiecka – lokalizacja kilku inwestycji mieszkaniowych, w tym gotowych do zamieszkania mieszkań 3-pokojowych.
Ulica Generała Maczka – inwestycja Budomatex oferująca mieszkania w zielonej części miasta z dostępem do terenów rekreacyjnych.
Ulica Spokojna – kameralna inwestycja z 23 lokalami o powierzchniach od 25 do 67 m².
Dodatkowo, zabudowywane są atrakcyjnie położone wolne działki w centralnej części miasta, co zwiększa różnorodność lokalizacyjną oferty. Deweloperzy wybierają przeważnie lokalizacje wyróżniające się rozwiniętą okoliczną infrastrukturą, ale także często realizują osiedla w kameralnej okolicy, na przykład w otulinie zieleni w pobliżu Zalewu nad Muchawką.
Warto podkreślić, że większość nowych inwestycji charakteryzuje się niską zabudową (do 6 kondygnacji) i kameralną atmosferą, co jest dostosowane do charakteru miasta i preferencji lokalnych nabywców.
Analiza zmian cen 2020 – 2025
Dane historyczne – ceny w 2020 roku jako punkt odniesienia
W 2020 roku rynek pierwotny w Siedlcach charakteryzował się umiarkowanym poziomem cen. Średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania oscylowała wówczas wokół 4 000–5 000 zł/m². Był to okres względnej stabilizacji, a tempo wzrostu cen było umiarkowane, co sprzyjało decyzjom zakupowym zarówno wśród osób kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.
Trendy wzrostowe w latach 2020–2022
W kolejnych latach, szczególnie w okresie 2021–2022, widoczny był systematyczny wzrost cen. Głównymi czynnikami napędzającymi ten trend były:
- wzrost kosztów materiałów budowlanych,
- rosnące koszty robocizny,
- zwiększony popyt na mieszkania w związku z niskimi stopami procentowymi i łatwiejszym dostępem do kredytów hipotecznych.
W efekcie, w 2022 roku średnia cena nowych mieszkań w Siedlcach osiągnęła poziom około 7 000 zł/m².
Wpływ pandemii COVID-19 na ceny
Lata 2020–2021 to również okres pandemii COVID-19, która wywołała boom kredytowy i zwiększyła zainteresowanie zakupem nieruchomości jako bezpiecznej lokaty kapitału. Niskie stopy procentowe oraz obawy o przyszłość rynku finansowego sprawiły, że wiele osób decydowało się na zakup mieszkania, co dodatkowo napędzało wzrost cen.
Znaczący wzrost cen w 2023–2024 roku
Prawdziwy przełom na rynku pierwotnym w Siedlcach nastąpił w latach 2023–2024. W tym okresie ceny mieszkań osiągnęły historyczne maksima – w niektórych inwestycjach przekraczały nawet 16 000 zł/m². Był to efekt kilku nakładających się czynników:
- gwałtowny wzrost inflacji i kosztów budowy,
- ograniczona podaż nowych inwestycji,
- programy rządowe wspierające zakup pierwszego mieszkania (np. „Bezpieczny Kredyt 2%”),
- zwiększony popyt inwestycyjny, również ze strony osób spoza regionu.
Wysokie ceny utrzymywały się przez kilka kwartałów, co wywołało dyskusje o dostępności mieszkań dla przeciętnego nabywcy.
Stabilizacja i korekta w 2025 roku
Na początku 2025 roku rynek zaczął się stabilizować, a ceny uległy lekkiej korekcie. Obecnie średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Siedlcach wynosi 8 498 zł/m² (według danych z połowy 2025 roku). W niektórych inwestycjach ceny są nieco wyższe, ale ogólny trend wskazuje na wyhamowanie wzrostów i większą ostrożność zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów.
Porównanie z rynkiem wtórnym
Warto zaznaczyć, że ceny mieszkań z rynku pierwotnego w Siedlcach są obecnie zbliżone do poziomu cen na rynku wtórnym, a różnice pomiędzy nimi są coraz mniejsze. To efekt rosnących kosztów budowy i ograniczonej dostępności nowych inwestycji, które podniosły ceny nowych lokali do poziomu mieszkań z drugiej ręki.
Podsumowanie
Rynek pierwotny mieszkań w Siedlcach w latach 2020–2025 przeszedł dynamiczną i niejednoznaczną ewolucję. Od stabilnych i umiarkowanych cen na początku dekady, przez gwałtowny wzrost wywołany pandemią, inflacją oraz rządowymi programami wsparcia, aż po wyczekiwaną stabilizację i lekką korektę w roku 2025 – każdy etap niósł ze sobą nowe wyzwania i szanse zarówno dla deweloperów, jak i kupujących.
Obecnie średnia cena nowego mieszkania w Siedlcach wynosi około 8 500–9 500 zł/m², co czyni lokalny rynek atrakcyjnym na tle większych miast regionu, a jednocześnie coraz bardziej konkurencyjnym względem rynku wtórnego. Oferta deweloperów jest zróżnicowana pod względem metrażu, standardu i lokalizacji, a inwestycje powstają zarówno w prestiżowych, jak i bardziej kameralnych częściach miasta.
Na ceny i dostępność mieszkań wpływ miały przede wszystkim:
- rosnące koszty budowy i materiałów,
- zmiany w polityce kredytowej i programy wsparcia,
- rozwój infrastruktury (w tym oddanie do użytku odcinka autostrady A2),
- zmieniające się preferencje nabywców.
Prognozy na najbliższe lata wskazują na utrzymanie stabilizacji cen, choć wiele zależeć będzie od sytuacji gospodarczej, polityki kredytowej oraz dalszego rozwoju miasta. Siedlce pozostają atrakcyjnym miejscem do życia i inwestowania, oferując korzystny stosunek ceny do jakości oraz dostęp do rozwijającej się infrastruktury.
Dla osób zainteresowanych zakupem własnego „M” w Siedlcach obecny moment może być dobrym czasem na podjęcie decyzji – rynek jest stabilny, a oferta wciąż szeroka. Warto jednak śledzić bieżące trendy i korzystać z doradztwa lokalnych ekspertów, aby wybrać najlepszą inwestycję na lata.
